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전세계약을 앞두고 세입자 입장에서 가장 중요한 고민은 전세 계약 갱신 여부입니다.
특히 2020년 개정된 주택임대차보호법에서 도입된 전세계약갱신청구권 제도로 인해 세입자는 일정 요건 충족 시 계약을 연장할 수 있는 법적 권리를 갖게 되었습니다.
하지만 여전히 많은 분들이 전세계약 연장과 묵시적 갱신의 차이를 혼동하거나, 전세 갱신청구 행사 방법을 잘못 이해하는 경우가 많습니다.
이 글에서는 정확히 어떤 조건에서 권리를 행사할 수 있는지, 또 어떤 방식으로 의사 표시를 해야 하는지 정리해보겠습니다.
1. 전세 계약 갱신, 임차인의 선택지는?
세입자가 기존 계약이 만료되면 크게 두 가지 방법 중 하나를 선택할 수 있습니다.
첫째는 전세계약갱신청구권을 행사해 계약을 한 차례 연장하는 방법이고,
둘째는 별도의 의사 표시 없이 자동으로 묵시적 갱신이 성립하도록 두는 방식입니다.
이 두 가지는 모두 전세 계약 갱신 형태이지만, 법적 효력과 해지 조건, 보증금 조정 가능 범위 등이 다릅니다.
2. 전세계약갱신청구권의 정의와 조건
전세계약갱신청구권은 세입자가 한 번에 한해 계약을 2년간 연장할 수 있는 권리입니다.
- 행사 가능 시점: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
- 행사 방식: 가급적 통화보다 문자·카톡·이메일 또는 내용증명 우편처럼 증거가 남는 방법 사용
- 보증금 조정: 기본적으로 기존 조건 유지. 다만, 임대인은 주거지역별 조례 범위 내에서 최대 5% 이내 인상 가능
3. 묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신은 계약 만료가 임박했는데도 집주인과 세입자 모두 별도의 해지나 갱신 의사를 통지하지 않을 경우 자동으로 성립되는 제도입니다.
법적으로는 계약이 기존 조건 그대로 다시 2년간 연장됩니다.
전세계약갱신청구를 통해 계약을 연장하면 세입자는 의무적으로 2년을 살아야 하며 중도 해지가 어렵습니다.
반면 묵시적 갱신은 세입자가 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 퇴거가 가능합니다.
4. 전세계약 갱신 청구권 행사 방법 (실전 가이드)
1) 행사 시기
- 반드시 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 의사를 밝혀야 합니다.
- 이 기간을 벗어나면 법적으로 효력이 없으며 자동으로 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.
2) 행사 방식
- 구두 통보보다는 증거가 남는 방식이 중요합니다.
- 가장 권장되는 방법은 서면을 통해 집주인에게 '전세계약갱신청구를 행사하겠다'는 의사를 명확히 전달하는 것입니다.
- 카톡, 문자, 이메일도 가능하지만, 법적 분쟁 시 증거력 측면에서 서면을 통한 것이 가장 확실합니다.
3) 통지 내용
- "임차인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 전세계약갱신청구권을 행사합니다. 현 전세 계약 조건을 동일하게 유지하며, 보증금 증액은 법정 한도 내에서 수용 가능합니다."
이처럼 의사 표현을 명확히 하고 법적 근거를 언급하는 것이 좋습니다.
5. 전세 계약 갱신 방법 비교
6. 세입자에게 유리한 선택은?
- 장기간 안정적으로 거주하고 싶다면 전세계약갱신청구권 행사
- 가까운 시일 내에 이사 가능성이 있으면 묵시적 갱신
- 집주인의 부당한 거절이 있다면 관할 주택임대차분쟁조정위원회에 신청 가능
마무리
정리하면, 전세 계약 갱신에는 전세계약갱신청구권과 묵시적 갱신 두 가지 방법이 있으며, 각각의 장단점이 뚜렷합니다.
중요한 것은 법에서 정한 기한 내에 정확히 통지해야만 효력이 발생한다는 점입니다.
따라서 전세 갱신청구를 고려하는 세입자라면 계약 만료일을 반드시 확인하고, 가급적 내용증명을 통해 확실히 권리를 행사하는 것이 안전합니다.
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